전세사기 안당하는법 (전세사기 예방)

'22년 하반기에 전세사기로 인해 우리 사회가 떠들썩하게 이슈가 되었고 지금까지도 전세사기에 대한 두려움이 꺼지지 않은 상황입니다. 정부에서 이런저런 대책을 내놓는다지만 우선 개인이 꼼꼼하게 사전에 확인하여 예방하는 것일 전세사기를 피할 수 있는 최선책입니다. 본 포스팅에서는 전세사기 유형과 예방법에 대해 정리하여 전세사기 안 당하는 법을 알려드립니다.

 

주요 전세사기 유형 알아보기

 

 

① 갭투기(깡통전세)

 

   매매가와 전세가 차이가 적은 주택을 대상으로 전세 세입자를 구하고 그 전세가로 주택을 구매하는 형태입니다. 작은 자금으로도 주택을 구매할 수 있는데 문제는 집주인이 돌려줄 전세금이 없고 경매로 넘어갔을 때입니다. 실제 집값이 전세금보다 낮을 경우 보증금을 전부 받을 수 없고 경매의 경우도 계속 유찰될 경우가 많기에 손해 보는 금액이 상당할 수 있습니다. 

 

② 전세사기

 

  전세가를 시세보다 부풀려 전세계약을 체결 후 제3자에게 주택을 매매하는 경우입니다. 특히 반포에서 일어난 전세사기의 경우는 주택임대차보호법을 악용하여 사기를 친 사례로 전입신고는 신고 다음부터 임대인에 대한 대항력이 발생합니다. 주택매매계약 후 다시 전세계약을 체결하는 과정에서 전입신고 전에 근저당을 설정하여 피해를 입은 사례입니다.

 

※ 2023년 12월 국토교통부 주관, 확정일자 정보 실시간 확인 시험 사업 시행되었습니다.

임차인의 대항력 효력이 발생(전입신고 익일 0시) 하기전에 임대인이 선순위 주택담보대출을 받는 경우, 임차인의 보증금 보호가 취약해지는 사례 방지하게 됩니다. 금융기관은 앞으로 주택담보대출을 실행할 때 확정일자 정보를 확인 후 저당 물건 시세에서 임차인의 보증금을 감안하여 대출을 실행하게 됩니다. 

 

 

 

③ 세금체납

 

  집주인이 세금이 밀린 상태에서 이를 숨기고 계약을 맺는 경우를 말합니다. 체납된 세금이 있는 상태에서 경매로 집이 넘어가게 되면 세입자가 전세금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 국세기본법에 따라 국세는 다른 채권에 우선하기 때문에 전세보증금이 보호받지 못합니다.

 

④ 전세보증금 허위가입

 

  전세보증금 보험은 전세 계약이 끝나면 세입자가 전세보증을 안전하게 돌려주기 위해 가입하는 보험입니다. 그럼에도 불구하고 전세보증금 보험을 가입이 되지 않음에도 불구하여 거짓말로 계약을 체결하는 경우를 말합니다.

 

 

전세계약 전 꼭 확인해야 할 것은?

 

① 시세확인하기

 

   실제 전세물건의 매매시세와 전세시세를 확인하여야 합니다. 보통의 경우 매매가 대비 전세가 비율이 70~80%가 넘게 될 경우 위험하다고 생각하시면 됩니다. 시세는 국토부 실거래가 공개시스템을 활용하시는데 네이버부동산 또는 부동산 사이트를 통해서도 국토부 실거래가 확인이 가능합니다.

 

 

 

 

② 등기부등본 확인하기

 

   대법원 인터넷 등기소에서 등기부등본 발급 또는 열람이 가능합니다. 갑구와 을구로 구분하여 확인이 가능한데 갑구에서는 압류, 가압류, 가등기 등의 소유권에 관한 내용 중 제한사항이 있는지 확인하시고 을구에서는 근저당, 전세권 등의 내용이 있는지 확인이 필요합니다. 

 

<출처> HUG전세포털

 

 

 

 

③ 건축물대장 확인하기 

 

    건물이 용도대로 사용되고 있는지 불법이나 무허가 건물이 아닌지 확인하셔야 합니다. 건축물대장은 정부24에서 발급이 가능합니다.

 

 

 

 

④ 세금체납여부 확인하기 

 

   세금체납 법정기일이 전입신고일보다 앞서면 세입자의 권리는 뒤로 밀리게 됩니다. 전세계약 시 집주인의 국세 및 지방세 완납 증명서를 요청하여 확인하시면 됩니다.

 

 

전세계약 이후 꼭 확인 해야할 것은?

 

① 전입신고,확정일자 받기

 

    임대인에 대한 대항력을 확보하기 위해 서둘러 전입신고 후 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생하므로 이를 악용하는 임대인이 전입신고 당일에 담보대출을 받는 경우도 있습니다. 대항력을 갖기 전까지는 등기부등본 확인하여 권리변동사항을 확인하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

② 전세보증보험 가입하기

 

   전입신고 및  확정일자를 받았다면 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 가입이 가능하며 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 합니다.

 

구분	HUG	HF	SGI
상품명	전세보증금반환보증	일반전세지킴보증	전세금반환보증보험
보증한도	수도권 7억원 기타 5억	수도권 7억원 기타 5억	아파트 무제한 기타 주택 10억
보증료율(년)	0.115%~0.154%	0.02%~0.04%	아파트 0.183% 기타주택 0.208%

 

 

 

 

 

 

 

 

③ 안심전세 APP 설치하기

 

   안심전세 APP은 국토교통부 전세사기 피해 방지방안에 따라 국토부와 한국부동산원이 전세사기를 방지하고자 만든 전세사기 예방 플랫폼입니다. 전세계약 전 필수로 확인해야 되는 정보를 한 번에 제공합니다.

 

 

 

 

④ 그 외 자세한 예방방법은 HUG안심전세포털에서도 확인이 가능하니 꼭 한번 들어가서 확인해 보세요